集会決議④ 議決権行使方法

マン管試験が今週の日曜、
管業が次週の日曜です。
急に寒くなってきたので、
最後の追い込み、
体調に気をつけていきましょう。
で、
区分法はしっかりし最後まで。
集会でしたね。
集会とは、理想をいえば、みんな参加して、
いろんな意見を交わしながら。
けど、都合もあるでしょからね。
そこで、出席できない組合員さんのために、

区分法第39条（議事）
２　議決権は，書面で，又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は，規約又は集会の決議により，前項の規定による書面による議決権の行使に代えて，電磁的方法によつて議決権を行使することができる。
すなわち、議決権行使方法は、
直接参加の他に
①代理人による議決権行使、
②書面による議決権行使、
③電磁的方法による議決権行使
が認められています。

なお、①、②区分所有者に当然認められる権利ですので、
規約等で廃除することができません。
ただし、一定の範囲で、
代理人の資格について制限はできます。
③の電磁的方法ですが、
一般的には、「メール」投票ということでしょう。
システム等の問題があるので、
規約や集会で定めた時に限ります。

過去問
①議決権行使は、規約にその旨の定め又は集会の決議がなければ、電磁的方法によりこれを決議することができない。（管08-35-3）

①○

（カメ山）
電磁的方法による議決権行使には、
規約か集会の定めがないとできないんだね。
フムフム 。

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集会③ 普通決議と特別決議

普通決議と特別決議
ですが、その決議事項は明確にしておきましょう。
一つ一つ分ける必要はなく、
少ない特別決議事項を覚えてしまいましょう。
あとは、「引き算」で以外は「普通決議」

①建替え（区分所有者及び議決権の５分の４以上）
・特別決議事項（区分所有者及び議決権の４分の３以上）
　
　
　②大規模滅失の復旧
　③規約の設定・変更・廃止
　④重大変更（形状・効用のの著しい変更）
　⑤管理組合の法人化・その解散
　⑥共同利益違反者に対する措置のうち、
　　（使用禁止・競売請求・引渡し請求）

これだけなんですね。
④以外は、規約別段の定め不可
　（なお、④は、区分所有者を過半数まで減可です）
で、①～④は、招集通知に「議案の要領」までで記載
としっかり覚えておきましょう。

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集会② 決議事項

集会において、何でもかんでも
決議できるわけではありません。
原則として、招集通知によって
通知されていた事項に限ります。
その招集通知は、原則として少なくとも一週間前に
発しなければなりません。

どちらも例外あるので、
条文から
区分法第35条（招集の通知）
１　集会の招集の通知は，会日より少なくとも一週間前に，会議の目的たる事項を示して，各区分所有者に発しなければならない。ただし，この期間は，規約で伸縮することができる。

同第36条（招集手続の省略）
集会は，区分所有者全員の同意があるときは，招集の手続を経ないで開くことができる。

同第37条（決議事項の制限）
１　集会においては，第35条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ，決議をすることができる。
２　前項の規定は，この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて，規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前２項の規定は，前条の規定による集会には適用しない。

少しややこしそうだけど、
要約は、
招集通知は、１週間前（少なくとも中１週）にする。
ただし、
　・規約で定めれば１週間を伸長も短縮も可能
　・全員の同意があれば招集通知不

決議事項は、通知された事項に限る。
ただし、
　・規約で招集通知事項以外も決議可能とできる
　（特別決議事項を除く。）
　・招集通知を発しない場合は、なんでも決議可能
過去問
① 集会招集通知を発する日と会日までの期間を
10日間とする規約は無効である。（管04-30-1）
②普通決議事項につき、あらかじめ各区分所有者に通知していない事項についても、集会において決議することができるとする規約は無効である。（管04-30-2）

①×
②×
どちらも有効だ。

（カメ山）
管業は、なんだかんだいっても、過去問の平易な出題を
きっちり覚えて答えるか。
これが勝負か。
 
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集会① 招集請求

集会は、マンションにおける
様々な話し合いをする場で、
位置づけとしては、
最高意思決定機関とされています。
開催が法律上義務付けられているわけではありませんが、
管理者には、招集義務が課せられています。
他にもいろいろ論点が多く、
出題もたっぷりあるので、
少し見ていきましょう(^-^)

区分法第34条
第１項
集会は、管理者が招集する。
第２項
管理者は，少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

管理者が招集しないときや、
必要性が生じたときなど、
各区分所有者にも、
集会招集請求権や、招集権があります
ただし、誰でもかれでも好きなときに
この招集請求権を認めると、
逆に混乱するので、
一定の要件をかしています。

同条
第３項
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは，
管理者に対し，会議の目的たる事項を示して，
集会の招集を請求することができる。
ただし，この定数は，規約で減ずることができる。
（過去問）
①「区分所有者の10分の1以上で議決権の10分の1以上を有するものは、
管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、
集会の招集を請求することができる。」旨の規約は、法に違反する。（管05-35-2）
②「区分所有者の4分の1以上で議決権の4分の1以上を有するものに限り、
管理者に対し、会議の目的を示して、
集会の招集を請求することができる。」旨の規約は、無効である。（管06-32-3）

①×　　　　　　減じているので有効
②○（正解肢）増しているので無効

「減じ」が○で、「増す」が×…
で「６分の１」は、どうだっけ？ってなるので、
集会を開きやすくする方向「ゆるく」が○と覚えましょう！

（カメ山）
集会…ってね…
「パララ　パラパラリラ♫～」
最高意思決定機関も
暴走族もいっしょやね！
管理者もそやけど、
集会もネーミングセンス悪すぎ！！
(´･_･`)
そやから有名無実になる
マンションも少なくないんやろね。
 
そういや、
どこかの国の国会もそうや！
有名無実！！

某国憲法第41条
国会は、国権の最高機関であって、
国の唯一の立法機関である。

たしかそう書いてあった気がするσ(´┰｀=)

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引き算

お題
引き算？？

いやいや慣れましょうね(´∀｀)
前回の
共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
＝共用部分の変更（軽微変更を除く。）
＝重大変更
ですね。
もう大丈夫ですね。

この手の表現いっぱいありますね。
ようは、上記例で行くと、
変更は、「重大」か「軽微」かしかないという意味で、
引き算表現したに過ぎません。
他では、
「復旧決議に賛成した区分所有者以外の区分所有者」
＝そやから「反対者」だと思いますよ(￣▽￣;)

「電気事業の用に供する電気工作物
及び一般用電気工作物以外の電気工作物」
＝自家用電気工作物
です。(´ε｀；)
＝ビルの屋上にあるキュービクルなんかがそう。
（注）
この自家用電気工作物は、
日常感覚でいう「自家用」でなく、
事業用なんだけど、比較的小さいものなんですね。
けっして、家庭用ではないんですよ。
家庭用は、「一般用電気工作物」ですから。

（カメ山）
は～？
？？？
はぁ～？
わし…
この国に生まれたことと
日本語が母国語であることを
今恥ます！！
「公正証書等」
と
「公正証書」
は
違うんやろ！
「消防署からきました」
はアウトやけど、
「消防署の方から来ました」
はセーフ？
はい、はい。
国家詐欺！
法律自体が詐欺やん！！
そら
この国から詐欺なんか
なくなれへんて！！！

（亀田）
もうやめようね！！

①定期建物賃貸借契約とするときは、契約を公正証書等によるなど書面でしなければならない。（管06-44-02）
②定期建物賃貸借は、必ず公正証書によってしなければならない。（管09-45-02）
③定期建物賃貸借は、何らかの書面を持ってすればたり、公正証書による必要はない。（管10-44-01）


①○書面要求はそのとおり
　　　公正証書には限ってないから。
②×だから、公正証書に限定すると×
③○

借地借家法３８条１項
期間の定めのある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。

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集会

（亀田）
ご無沙汰でした。
ご勘弁くださいね。
管業・マン管の試験、
あと、１月。
カメ山君も頑張りますので、
お付き合いください

「ねぇ、カメ山君(^。^)」

（カメ山）
はい、はい。
わかったわい。
宅建のリベンジはするで～。
でもな～
ちょい勉強してたのに、
宅建で区分法間違えた～

【今年の宅建本試験より】
①共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。（宅建12-13-3）

①×（正解肢）

「ベタ、ベタ！」
過半数まで減ずることができるのは、
「区分所有者の定数」だけ！！
ね(´Д` )
「しもた、しもた、しもた！！」

区分法第17条（共用部分の変更）

第１項
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。ただし，この区分所有者の定数は，規約でその過半数まで減ずることができる。

 （亀田）
そう、そう。
規約で過半数まで減ずることができるのは、
「区分所有者（人数）」
と
「議決権」
のうち、「区分所有者」のみ
です。
細かいようですが、
しっかりと覚えましょう。

今一度、
決議要件まとめておきましょう。

～マンションへの一歩～
【集会決議】
集会決議は、建替関係（４/５以上等）を除けば、
　①普通決議（区分所有者及び議決権の各過半数）
　②特別決議（区分所有者及び議決権の各４分の３以上）
の二つ

②の特別決議は、
（１）共用部分の 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）＝重大変更
（２）規約の設定、変更、廃止
（３）法人化、法人解散
（４）大規模滅失復旧
（５）共同利益違反者に対する「使用禁止」、「競売」、「引渡し」の各請求

このうち、（１）の重大変更決議だけは、「区分所有者を過半数まで」減じることができる。
ほかは、規約で別段の定め不可。


アレンジ問題
①共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
②共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議で決するが、規約でこの議決権の定数を過半数まで減ずることができる。
③共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数を２分の１まで減ずることができる。
④形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数を各過半数まで減ずることができる。

①○
②×「議決権を過半数は×」
③×「過半までなので、半数ちょうどは×」
④×「軽微変更は、原則半数」

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区分所有法12 管理組合法人①

管理組合は、集会の特別決議を経て、
登記することにより、法人となることができます。
この「法人」の考え方ですが、
漢字のとおり、法によって「人」とみなしているという点です。
その最も意義あるものとしては、
不動産の登記名義人になれるということでしょうか。

試験での目線です。
「法人」はそれ自体が「人」で
法人の名で様々な行為を行い、
代理行為を行います。
その法人の代表者である「理事」は、
あくまで、その手足機関に過ぎません。
「理事」の名ではなく、「法人」の名で行うということです。
過去問ですが、

①管理組合法人の理事は、規約又は集会決議により、その事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。（管03-35-3）
②共用部分に関する損害保険契約に基づく損害保険金の請求及び受領は、法人自身が行う。（管07-36-4）

①×正解肢（「理事」でなく、「法人」自体が…）
②○正解肢


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