区分所有法11 管理者①

現に世にあるマンションの理事長さん
これが、区分法でいうところの「管理者」です。
もはや、ネーミングセンスはゼロですね。
余談ですが、先日、行政書士の仕事で
許可申請時に、
古物商関係で「管理者」、
看護事業申請でも「管理者」
の専任を要求されました。(ｰｰ;)
世の中に、一体何種類の
法律上の管理者がいるのか…

話、区分法に修正しましょう(^_^;
まぁ、「管理者」は、一番の偉いさん。
でいいんですが、
法上は、義務ばかりでありまして。

今日は、選任方法などなど。


区分法第25条（管理者選任及び解任）
１　区分所有者は，規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて，管理者を選任し，又は解任することができる。
２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは，各区分所有者は，その解任を裁判所に請求することができる。

それだけなので、
管理者
・専任は任意
・人数・任期の定めなない
・法人であっても管理者になること可能
・資格は特にないので、区分所有者以外でも可能
・別段の定めがなければ、
　集会普通決議で選任・解任

過去問です。

①管理組合に管理者を置かなければならない。（マ06-31-1）
②管理者の任期は2年であるが、規約で3年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。（マ07-2-イ）
③ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、株式会社を管理者に選任することができる。（管02-33-3）
④管理者の選任又は解任は、規約で定めても、規約により設置された理事会で決議するものとすることはできず、集会で決議しなければならない。（マ04-4-1）
⑤管理者の選任又は解任は、区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数による集会の決議で決する旨の規約の定めは無効である。（管06-32-2）

①×
②×
③○
④×
⑤×

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法10 管理組合（法人）

管理組合は、法人となることもできます。
法人にするしないは、任意です。
法人というのは実在するわけではないのですが、
法人は、
権利義務の主体になります。

管理組合法人は、
その名で、
管理組合法人名義で不動産登記が可能である。
財産が管理組合法人自体に帰属する。
管理組合法人が区分所有者を代理する。

過去問です。

①共用部分に関する損害保険契約に基づく損害保険金の請求及び受領は、法人自身が行う。（管07-36-4）
②管理組合法人の理事は、その職務に関して区分所有者を代理する。（マ05-10-1）

①○（正解肢）
②×　理事ではなく、法人自身が代理する。

そのままですね。
でも、こんなそのままの知識が、
試験では混乱してしまいます。

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法９ 管理組合

今回は、管理組合について。
世間一般的に言われている
マンション管理組合とイメージ的に合致します。
ただ、マンションによっては、別組織として、
存在することのある、
「自治会」≒主に地域活動や冠婚葬祭の世話的地域会
「理事会」≒区分所有者で当番、選挙で回ってくる代表会
とは、分けて考えてください。

マンション「管理組合」は、
その名のとおり組合ですが、
民法規定上の組合とは、
少し、概念を異にします。

・区分所有者が二人以上いるときには、
　当然結成され、
・区分所有者は、当然に組合員になる。
・区分所有者でなくなれば、当然脱退。
・管理者等の代表者がいる場合は、
　「権利能力なき社団」として
　訴訟等において当事者能力が認められる。

最後の「権利能力なき社団」っていうのが、
イマイチ意味不明でしょうが、
“社団（法人）ほどしっかりした権利能力はないが、
　他の団体（自治会、理事会）より団体能力がある”ということです。
（法学上の言葉ですが、ネーミングセンスに悪意を感じますね(*´д｀*)）

過去問やれば、少し、わかるのでは

①管理組合の理事会は、管埋組合に係るマンションの管理に関する訴訟について、区分所有法の規定によれば、当事者適格を持つことがない。（マ01-33-1）

②管理組合は、管理組合法人であるか否かにかかわらず、民事訴訟において、原告又は被告となることができる。（マ01-31-1）

①○（正解肢）
②○

ようは、管理組合に代表者等がいる場合は、権利能力なき社団として、
訴訟の名宛人になれるということです。
対して、理事会や自治会は、その団体活動としてトラブルが起こっても、理事会、自治会の名で訴えることも訴えられることもできない。
てな感じでしょうか。

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法８ 規約③

今回は少し特殊な規約について。
特殊といっても規約であることには違いはありません。
いわゆる「公正証書規約」についてです。

区分法第32条（公正証書による規約の設定）
　　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，公正証書により，第４条第２項，第５条第１項並びに第22条第１項ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第３項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

この区分法は、準用規定が多いので、補足修正してみます。
区分法第32条（公正証書による規約の設定）
　　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，公正証書により，
第４条第２項（規約共用部分）
第５条第１項（規約敷地）
第22条第１項ただし書（専有部分と敷地を分離処分可能とする定め）
同条第２項ただし書（敷地利用権の割合）
の規約を設定することができる。

本来、規約というのは、複数の区分所有者の存在が前提ですが、
分譲前（通常、建設会社、マンション販売会社の単独所有）に
決めておいたほうが、トラブルが少ないこともあります。
分譲もスムーズに行きます。
そこで、一定事項ですが、分譲前に規約を定めることができるとしました。
ただし、後のトラブルを避けるため「公正証書」という要件をつけています。
過去問から、

①既存のマンションの専有部分をすべて購入し、その専有部分の全部を分譲する予定のマンション業者は、区分所有法第32条の規定に基づき公正証書による規約を設定することができない。（マ06-8-1）


①○（正解肢）

この規定は、当初の分譲会社等「最初」に所有する者に限定しています。
一番のひっかけですので、注意してください。

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法７ 規約②

規約設定は、任意ですが、
設定するには、
重い決議である特別決議が必要です。
設定にも、変更、廃止にもです。

区分法第31条
１　規約の設定，変更又は廃止は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において，規約の設定，変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは，その承諾を得なければならない。

特別決議であり、本条項からも、その決議要件について、別段の定めはできません。確認はしておきましょう。

試験によく出るのは、本条後段部分。
「特別の影響を及ぼされる者」がいれば、
特別決議に加えて、
その者の承諾がいるということです。
では、その「特別の影響」とは？
過去問から。

①ペットの飼育につき何ら定めがない場合において、ペットの飼育を制限する旨を定めるときは、既にペットを飼育している区分所有者の承諾は不要である。（管02-41-2）
② ピアノ演奏につき何ら定めがない場合において、夜間のピアノ演奏を制限する旨を定めるときは、ピアノ演奏を行う区分所有者の承諾は不要である。（管02-41-3）
③特定の区分所有者が無償で使用している駐車場について、集会の決議で有償化すること及びその額を決定することができる旨を定める場合、その者の承諾が必要となる。（マ05-8-2）


①○
②○
③×

全て、特別の影響がある者とは言えず、承諾は不要ということです。
この特別の影響を及ぼされる者の承諾というのは、
ある意味、多数決の修正として、
その者に、拒否権を与えているものです。
そう考えると、拒否権行使は、
かなりの影響を及ぼされる場合に限定されて当然です。
裁判の基準も、
「一部の区分所有者が受任すべき程度を超える不利益を受ける場合」
としています。

マンション管理士の試験では、多少微妙な判例事例が出題されますが、
過去問事例をある程度覚えてしまったほうがいいでしょう。
かなり不利益を被る場合に限定されるという点から推測し、
他の肢との均衡を考えて解答しましょう。

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法６ 規約①

今回から、「規約」に関して考えていきます。

規約、一言でいうと、
そのマンションにおけるローカルルールです。
一律ルールである区分法と異なる場合は、
もちろん、規約が優先します。
ただ、
何でもかんでも、
規約で定めを出来るわけではありません。

規約で定めることができる事項は、
１　共用部分、専有部分、敷地、付属施設に関する
　区分所有者間の管理・使用（方法、費用負担等）に関する事項
２　区分法で「規約で別段の定めができる」等として、
　個別に認められている事項
に限ります。

 ２は、区分法で、
例えば、
「～　～専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを
分離して処分することができない。
ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。（22条１項）」
「区分所有者は、規約に別段の定めがない場合に限り、
集会によって、管理者を選任し、～　～（25条１項）」
というように、直接別段の定めをしていいと規定がある場合です。
どの規定が、ＯＫなんだっけな？となるものの、
可否は明確です。
可否がやや不明確なのが、１ですが、
過去問から、

①近隣住民との協定に基づく電波障害防止設備の維持管理費を区分所有者が負担する旨の規約の定めを変更し、近隣住民に負担させることとする旨を規約に定めても、近隣住民に対して効力は生じない。
②規約を改正し、管理費等の支払義務について、賃借人も区分所有者と連帯してこれを負担しなければならない旨の定めを置いても、賃借人に対する効力は生じない。

①○
②○

区分所有者、その承継人、占有者以外の者をまきこんだ使用・管理事項は定めることができません。（①）
また、賃借人等の占有者も、規約を守らなければなりませんが、あくまで管理事項、用法であり、賃借人の費用負担について定めることはできません。(②）

区分法第30条
１　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，この法律に定めるもののほか，規約で定めることができる。
同法第46条
　規約及び集会の決議は，区分所有者の特定承継人に対しても，その効力を生ずる。
２　占有者は，建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき，区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

規約事項に関しては、
学習がある程度進んでから、
明確にするようにしたほうが効率的ですよ(´∀｀)

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法５ 区分法の本質③

前回の続き、
専有部分の制限です。
使用方法に関して、制約として、
共同利益違反をしてはならないことと、
今回は、

《規約・集会で定められた用法に従わなければならない》

ということをとりあげます。
具体例の方がイメージしやすいですよね。
「動物飼育禁止」や「用途を居住限定」にしている規約が挙げられます。

これもルールだから、
当たり前といいたいのですが、

この規約・集会で定めた事項は、
約束の当事者（決議した区分所有者）以外に、
そのマンションを、
後に購入した者等(特定承継人）にも及んでいきます。

実は、ここが肝で、
当事者間の特約は、
その当事者間しか効果がない。
これが原則です。
規約や集会も、その人たちのルールであり、
第三者には関係ないことなのですが、
その占有者（賃借人）や、後の特定承継人（購入者等）には、
規約・集会決議を守らすよう、
法でしっかり規定しています。

区分法第46条
　規約及び集会の決議は，区分所有者の特定承継人に対しても，その効力を生ずる。
２　占有者は，建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき，区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

過去問から、

①区分所有者は、区分所有法第３条の団体の目的と一致する範囲での規約又は集会の決議に基づく債権であれば、共用部分等に関するものに限られず、専有部分に関するものであっても、特定承継人に対して請求することができる。（09-03-3）
②管理者は、区分所有者との特約により管理者に報酬を支払うことが合意されている場合は、当該管理者が区分所有者に対して有する報酬請求に係る債権について、特定承継人に対して請求することができる。（09-03-4）



①○
②×（正解肢）

ほとんどの人は、この二つの肢で二択になり、
どちらを選んだかはほぼ同数でした。
ただ、合格者に限れば、
きっちり②が誤りと選択できた思います。

知識を覚えているだけでは、たどり着けない問題ですし、
実をいうと、さらに深い論点を含んでいます。
が、
規約・集会の特性を考えれば、
どちらが正しいか誤りか
なんとなくですが…
推測できますよね。

それでかまいません。

マンション管理士の試験では、この問題のように、
一見思考力が問われるているような問題が出題されますが、
そのベースは、基本知識なんですね。
それと、区分所有法の本質から正解できたりします。

これが、また悩ましい…

もはや、マン管試験は、
過去問では、太刀打ちできない…
巷で囁かれたりします。
それで、方向外の勉強に走ったりしがちですが、
昨年を例にすると、
純粋な区分所有法12問出題のうち、
高度な思考を要する問題は、
たった一問です。
他は、過去問及び基本の基本知識でした。
やはり過去問です。
軸はブレずに行きましょうヽ(￣▽￣)ノ

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法４ 区分法の本質②

前回に引き続き、区分法における所有権絶対原則の修正についてです。
共用部分の持分に関しては、
自由に処分できないことは、
もう大丈夫ですね。

では、
専有部分は？

自分の部屋だから、
自由なはず…
処分は原則自由ですが、
使用方法に関して、
所有権絶対の原則が修正されています。

◎共同利益に反する行為をしてはならない。
◎使用方法に関し、管理規約で制限を受ける。

今回は、上の《共同利益に反する行為をしてはならない。》を
取り上げけみます。

「そりゃそうでしょう。
なんか見慣れない表現だけど、
迷惑行為でしょ。いかんいかん！
でも迷惑行為ダメなのは、民法もでしょ？
確か、不法行為責任なんかで…」
と言いたいところですが、

その前に、
意外といえば意外、当然といえば当然の話から。

人というのは、何かと自分の権利ばかりを主張し、
人の迷惑を考えないですね。
大人も子供も同じです。

ゴミを出すのがめんどくさいから、
自分の家にため込む。
近所の人が腹立たしいから、
大音量でラジカセを流したり、布団をパンパン叩いたり。
いましたね。(´；ω；｀)

では、
そういう人たちに、どのような措置をとれるかですが、
心身障害が生じれば、損害賠償できます。
あまりに行為がひどいと、差止め請求できることがあります。
しかし…
また音を出します。ゴミをためます。
繰り返され、根本的解決は、
本人の改心を待つしかありません。
本当は、出ていって欲しいですよね。
ただ、
迷惑行為者本人も所有者である以上、
建物そのものの使用を
止めることはできないのです。
これが、所有権絶対原則であり、
その弊害ともいえます。

戸建社会でもかなり問題ですが、
これが、壁一つしか隔てていないマンションでは、
たまったものじゃないですよね。

そこで、
◎マンション（区分建物）の場合、
①行為の停止の請求、
に加え、
あまりに迷惑行為がひどいときは、
②建物そのものの使用を禁止し（使用禁止請求）、
③所有権を奪ったり（競売請求）、
④違反賃借人から取り上げたり（引渡し請求）
できるようしています。

では、どのような行為が、
区分法にいう
共同利益違反行為となるでしょうか？
過去問です。

①個人の絵画教室の宣伝のため、外壁に看板をボルトで取り付けたる行為(マ02-4-2）
②管理者の人格を中傷するビラの配布（マ07-3-2）
③幼い子供達が一日中ドタバタと走りまわり、階下の人が床(フローリング)騒音に悩まされている場合（マ07-10-2）
④ベランダを温室に改造し、直接大量の土を盛り草花を植え付けてガーデニングを行っている場合（マ07-10-3）
⑤自己の専有部分への危険物の持込み（マ07-03-1）


①○正解肢
②×正解肢
③×
④○正解肢
⑤○

ここでも考え方ですが、
所有権を奪ってまで、
迷惑行為をやめさす権限を付していくので、
簡単に認めるわけにはいきません。
そこで、
◎共同利益違反に該当するかの判断は、「一定の広範囲な区分所有者に影響を与える」ものに限定しています。
個人に対する不法行為（②）や、
迷惑を被っているのが、特定人だけ（③）
の場合該当しません。
建物損傷行為（①）、避難経路を塞ぐ行為（④）
危険物の持ち込み（⑤）は、
結果、かなりの人に影響を及ぼすおそれがあるので、
共同利益違反行為としています。
迷ったときは、
多数の人に迷惑がかかっているか（かける恐れがあるか）
で判断してください。
ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法３ 区分法の本質

今日は、少し話は固くなりますが、
区分法の本質について考えます。
一言でいうと、民法の修正法ということになりますが、
これでは、具体的なことがさっぱり？ですね。

つっこみます。

民法では、共有持分を含め、
「所有権絶対の原則」があります。
もちろん、
公共の福祉（憲法29条１項）、
権利の濫用（民法１条１項）、
法令（民法206条）等による
制限はあるものの、
基本的には、
使用・収益・処分は自由です。
これは、共有持分であっても同じです。

では、
マンションにおいて共有状態になっている、
共用部分や敷地の共有持分を、
自由に処分されると困ることはないですか？
そうですね。
エントランスの共有持分だけ所有している
といった変なことが生じますね。
だから、
区分法では、
民法の所有権絶対を修正して、
◎共用部分や敷地の共有持分は、
分割請求したり、
専有部分と切り離して処分することを、
原則禁止しています。

では、では、
共有物の変更行為を考えてください。
民法のように全員の同意が必要となると、
エントランスのちょっとした変更、
建て替えもそうです
困らないですか？
何百人の人の同意など事実上不可能ですよね。
だから、区分法では、
◎軽微変更は、区分所有者及び議決権の各過半数、
◎重大変更は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上
◎建替は、区分所有者及び議決権の各５分の４以上
の多数決を採用しています。

本質は、
所有権絶対原則の修正と、
多数決主義の採用ですね。
所有権絶対原則の修正は、
まだ、続きがありますが、
それはまた次回。

とっととと、
今日は、最後になりました。
過去問から、

①大規模修繕工事は、管理組合にとって必須の業務であるので、その実施には、必ず区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要である。（マ02-38-2）


①×

軽微変更と重大変更の要件は、上記のとおりですが、
どこまでが軽微か、どこからが重大かの基準は、
規模や費用ではありません。
大規模修繕工事は、一般に規模・費用とも大ですが、
重大変更とはいいきれません。
むしろ、軽微変更であることの方が多いでしょう。
区分所有法は、軽微と重大の基準を、

◎軽微変更＝形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更
◎重大変更＝共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）

としています。
すなわち、形・効用が著しく変わるかどうかで判断しています。
少しわかりづらい表現ですが、
試験でこのままの表現で出題されることがあります。
慣れましょうヽ(´ー｀)ノ

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法２ 定義とその差

今回は、言葉の定義です。
早速、過去問から
①　マンション内の集会室は、一般的に規約共用部分とすることができる。（管08-38-３）

①○（正解肢）

何とも平易な問題で、しかも正解肢として出題されてます。
が、正答率は芳しくありませんでした。
規約で定めた共用部分が「規約共用部分」ですが、何でもかんでも、
規約で共用部分とできるわけではありません。

◎専有部分の適格性を有する建物の部分及び付属の建物で、規約で共用部分としたものが、「規約共用部分」である。
比較として、
◎「法定共用部分」とは、法律上当然（構造上当然）に共用部分とされる部分である。

そこで、法定共用部分と規約共用部分は、
結論においても、差が出てきます。
さらに過去問から
①専有部分となりうる部分及び附属の建物は、その旨の登記をしなければ、規約による共用部分とすることができない。（管06-38-2）
②規約により附属の建物を共用部分とする場合、その旨の登記がなければ、共用部分であることを第三者に対抗することができない。（マン08-18-1）
③専有部分と規約による共用部分は、その旨の表示登記をすることができるが、法定共用部分はその旨の表示登記をすることができない。（マン01-4-4）

①×
②○（正解肢）
③○

法定共用部分は、その部分だけでは取引対象にならないので、登記の対象とはならないが（③）、
規約共用部分は、そもそも専有部分の性質を有するため、その部分だけで取引対象となります。そこで、登記（共用部分である旨の表示の登記）で取引安全を図っています（②）。
なお、この場合の登記は、第三者対抗要件であり、登記をもって共用部分となるわけではありません（①）。

◎規約共用部分は、共用部分である旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
◎対して、法定共用部分は、その旨の登記をすることはできない。

言葉は、慣れです。
問題をこなして慣れていきましょう。

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

区分法① 似て非なるもの

マン管・管業とも、そのメインは、建物区分所有法（以下、「区分法」）です。
出題の狙いは、民法との違い、標準管理規約との違いですね。
さらに、同じ区分法の中でも、「似て非なるもの」、
これが狙われるわけです。
早速過去問題から
①　共用部分の持分と専有部分とを分離して処分することができる旨を、規約で定めることはできない。（マ09-5-2）
②　規約で定めれば、区分所有者の共用部分の共有持分とその有する専有部分は、分離して処分することができる。（マ10-1-2）
③　専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる旨の規約の定めは、無効である。（管07-35-ェ）


①○（正解肢）
②×　
③×


共用部分（エントランス、集会場等）も敷地も、区分所有者全員で使用・管理する場所ですが、一般的には、区分所有者全員の共有となっています。
民法原則では、共有持分も所有権であれば、各共有者は、自由に処分（売却、抵当権設定等）できるはずですが、区分法ではそこを修正しています。
すなわち、
◎共用部分・敷地の持分とも、原則、専有部分（各部屋）と分離して処分できない。
民法との違いです。
さらに、
その分離処分禁止の原則は、敷地より共用部分において、厳格に要求されています。
◎敷地は、規約で定めれば、分離処分可能である。
◎共用部分は、、規約で分離処分可能とする定めはできない。
と、違いが出ます。
上記の過去問の違いはわかりますね。
なお、
◎共用部分も、分離処分できる場合がある（二つ）。
　１管理所有とする場合
　２持分割合を変更する場合

こんな感じで、カメ山君が登場するまで、
不定期ですが、過去問中心に、そのポイントをお伝えしていきます。
宜しくお願いします。

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com

あらためまして

おまたせしました。
マン管部屋開設です。

ただ…
カメ山、今は、宅建でいっぱいいっぱい( ´△｀)
宅建試験終われば、マン管・管業気合入れますんで、
しばしお待ちを。
それまでは、
亀田センセが直接情報発信します。
ね？
ねっ！

（亀田より）
はい、
わかったよ。
どっちつかずにならないよう、
宅建が終わるまでは、
宅建に集中しなさいね。

ということで、
皆さん、
宜しくお願いします。
管理業務主任者・マンション管理士試験の
過去問を中心にまとめていきますので、
カメ山君の宅建同様
スマホチェック等にお使いください。

ご意見はこちらへ↓↓↓(・◇・)♪（非公開です）
wachagona857@gmail.com