今回は少し特殊な規約について。
特殊といっても規約であることには違いはありません。
いわゆる「公正証書規約」についてです。
区分法第32条（公正証書による規約の設定）
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，公正証書により，第４条第２項，第５条第１項並びに第22条第１項ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第３項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
この区分法は、準用規定が多いので、補足修正してみます。
区分法第32条（公正証書による規約の設定）
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，公正証書により，
第４条第２項（規約共用部分）
第５条第１項（規約敷地）
第22条第１項ただし書（専有部分と敷地を分離処分可能とする定め）
同条第２項ただし書（敷地利用権の割合）
の規約を設定することができる。
本来、規約というのは、複数の区分所有者の存在が前提ですが、
分譲前（通常、建設会社、マンション販売会社の単独所有）に
決めておいたほうが、トラブルが少ないこともあります。
分譲もスムーズに行きます。
そこで、一定事項ですが、分譲前に規約を定めることができるとしました。
ただし、後のトラブルを避けるため「公正証書」という要件をつけています。
過去問から、
①既存のマンションの専有部分をすべて購入し、その専有部分の全部を分譲する予定のマンション業者は、区分所有法第32条の規定に基づき公正証書による規約を設定することができない。（マ06-8-1）
①○（正解肢）
この規定は、当初の分譲会社等「最初」に所有する者に限定しています。
一番のひっかけですので、注意してください。
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