復旧と建替え

なんとなく難しいようで簡単なのが、
滅失復旧と建替え
試験レベルでは、広げようがないので、
案外、得点源になります。
明日、もうひとつの得点源「団地」
を取り上げますので、
今週日曜日の
マン管試験でもしっかりかっぱいでください。

滅失復旧と建替え
①専有部分復旧
②小規模（１／２以下）滅失復旧
③大規模 （１／２超）滅失復旧
④建替え
以上、四つのケースに分けて、
①単独で可
②決議（普通決議）あるまでは単独可
③特別決議、議案の要領、反対者による買取請求
④4／５以上の賛成決議、議案の要領、他の参考事項の通知、
　　招集通知は２月前までで、１月前までに説明会
　　参加者による売渡し請求

過去問
①マンションの建物価格の２分の１を超える部分が滅失し、復旧決議がされた場合、決議に賛成しなかった区分所有者は、決議賛成者全員に
対して、買取請求権を行使することができる。（マ07-9-54改）
②建替えに参加しない区分所有者は、建替えに参加する区分所有者に対して、不参加が確定した日から２月以内に、区分所有権及び敷地利用権を時価で買い取るべきことを請求することができる。（マン管02-9-4）

①○（正解肢）
②×

大規模滅失復旧は、「反対者」から買取請求
建替えは、　「不参加者」に対する売渡請求
大規模復旧は、反対者も費用を出さざる得なくなるので、「反対者」から。
建替えは、反対区分所有者が建物、敷地の所有権を主張すると
事実上建替えは不可能になるので、「不参加者（建替え反対者）」に対し。
“売渡”か“買取”かで覚えると、
え～どっち？ってなるので、
“誰が誰に対し“で覚えましょう(´∀｀)

（カメ山）
ふーん(´-ω-`)

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集会決議⑤ 決議方法

前回と絶対混同しないで欲しいのが、
今回の「決議方法」
ちなみに、
前回は、「議決権行使」
で、今回は、「決議」

いきなり過去問
①集会において決議をする場合において、区分所有者が１人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。（管06-31-1）
②集会の決議については、規約にその旨の定めがなければ、電磁的方法による決議をすることができない。（管08-35-1）

①○（正解肢）
②×（正解肢）

区分法第45条本文（書面又は電磁的方法による決議）
１　この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において，区分所有者全員の承諾があるときは，書面又は電磁的方法による決議をすることができる。

「議決権行使」と「決議」では、取り扱いが違いますね。
「決議」に関しては、書面だろうが、電磁的方法だろうが、
区分所有者全員の同意が必要となります。
これは、実際に会議が開かれない
書面決議や電磁的方法による決議は、
区分所有者の意見交換の場を奪ってしまうので、
一人の反対も無視できないということでしょうね。

まとめておきましょう。 
・「書面決議」、「電磁的方法による決議」
　ともに『全員の同意』
・「書面議決権行使」、「電磁的議決権行使」
　書面行使は『何らの要件不要』
　電磁的方法行使は『規約又は集会決議』

（カメ山）
決議と議決権行使でちゃうんやな。
なんとなくわかったど(´∀｀)

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集会決議④ 議決権行使方法

マン管試験が今週の日曜、
管業が次週の日曜です。
急に寒くなってきたので、
最後の追い込み、
体調に気をつけていきましょう。
で、
区分法はしっかりし最後まで。
集会でしたね。
集会とは、理想をいえば、みんな参加して、
いろんな意見を交わしながら。
けど、都合もあるでしょからね。
そこで、出席できない組合員さんのために、

区分法第39条（議事）
２　議決権は，書面で，又は代理人によつて行使することができる。
３　区分所有者は，規約又は集会の決議により，前項の規定による書面による議決権の行使に代えて，電磁的方法によつて議決権を行使することができる。
すなわち、議決権行使方法は、
直接参加の他に
①代理人による議決権行使、
②書面による議決権行使、
③電磁的方法による議決権行使
が認められています。

なお、①、②区分所有者に当然認められる権利ですので、
規約等で廃除することができません。
ただし、一定の範囲で、
代理人の資格について制限はできます。
③の電磁的方法ですが、
一般的には、「メール」投票ということでしょう。
システム等の問題があるので、
規約や集会で定めた時に限ります。

過去問
①議決権行使は、規約にその旨の定め又は集会の決議がなければ、電磁的方法によりこれを決議することができない。（管08-35-3）

①○

（カメ山）
電磁的方法による議決権行使には、
規約か集会の定めがないとできないんだね。
フムフム 。

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集会③ 普通決議と特別決議

普通決議と特別決議
ですが、その決議事項は明確にしておきましょう。
一つ一つ分ける必要はなく、
少ない特別決議事項を覚えてしまいましょう。
あとは、「引き算」で以外は「普通決議」

①建替え（区分所有者及び議決権の５分の４以上）
・特別決議事項（区分所有者及び議決権の４分の３以上）
　
　
　②大規模滅失の復旧
　③規約の設定・変更・廃止
　④重大変更（形状・効用のの著しい変更）
　⑤管理組合の法人化・その解散
　⑥共同利益違反者に対する措置のうち、
　　（使用禁止・競売請求・引渡し請求）

これだけなんですね。
④以外は、規約別段の定め不可
　（なお、④は、区分所有者を過半数まで減可です）
で、①～④は、招集通知に「議案の要領」までで記載
としっかり覚えておきましょう。

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集会② 決議事項

集会において、何でもかんでも
決議できるわけではありません。
原則として、招集通知によって
通知されていた事項に限ります。
その招集通知は、原則として少なくとも一週間前に
発しなければなりません。

どちらも例外あるので、
条文から
区分法第35条（招集の通知）
１　集会の招集の通知は，会日より少なくとも一週間前に，会議の目的たる事項を示して，各区分所有者に発しなければならない。ただし，この期間は，規約で伸縮することができる。

同第36条（招集手続の省略）
集会は，区分所有者全員の同意があるときは，招集の手続を経ないで開くことができる。

同第37条（決議事項の制限）
１　集会においては，第35条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ，決議をすることができる。
２　前項の規定は，この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて，規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前２項の規定は，前条の規定による集会には適用しない。

少しややこしそうだけど、
要約は、
招集通知は、１週間前（少なくとも中１週）にする。
ただし、
　・規約で定めれば１週間を伸長も短縮も可能
　・全員の同意があれば招集通知不

決議事項は、通知された事項に限る。
ただし、
　・規約で招集通知事項以外も決議可能とできる
　（特別決議事項を除く。）
　・招集通知を発しない場合は、なんでも決議可能
過去問
① 集会招集通知を発する日と会日までの期間を
10日間とする規約は無効である。（管04-30-1）
②普通決議事項につき、あらかじめ各区分所有者に通知していない事項についても、集会において決議することができるとする規約は無効である。（管04-30-2）

①×
②×
どちらも有効だ。

（カメ山）
管業は、なんだかんだいっても、過去問の平易な出題を
きっちり覚えて答えるか。
これが勝負か。
 
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集会① 招集請求

集会は、マンションにおける
様々な話し合いをする場で、
位置づけとしては、
最高意思決定機関とされています。
開催が法律上義務付けられているわけではありませんが、
管理者には、招集義務が課せられています。
他にもいろいろ論点が多く、
出題もたっぷりあるので、
少し見ていきましょう(^-^)

区分法第34条
第１項
集会は、管理者が招集する。
第２項
管理者は，少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

管理者が招集しないときや、
必要性が生じたときなど、
各区分所有者にも、
集会招集請求権や、招集権があります
ただし、誰でもかれでも好きなときに
この招集請求権を認めると、
逆に混乱するので、
一定の要件をかしています。

同条
第３項
区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは，
管理者に対し，会議の目的たる事項を示して，
集会の招集を請求することができる。
ただし，この定数は，規約で減ずることができる。
（過去問）
①「区分所有者の10分の1以上で議決権の10分の1以上を有するものは、
管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、
集会の招集を請求することができる。」旨の規約は、法に違反する。（管05-35-2）
②「区分所有者の4分の1以上で議決権の4分の1以上を有するものに限り、
管理者に対し、会議の目的を示して、
集会の招集を請求することができる。」旨の規約は、無効である。（管06-32-3）

①×　　　　　　減じているので有効
②○（正解肢）増しているので無効

「減じ」が○で、「増す」が×…
で「６分の１」は、どうだっけ？ってなるので、
集会を開きやすくする方向「ゆるく」が○と覚えましょう！

（カメ山）
集会…ってね…
「パララ　パラパラリラ♫～」
最高意思決定機関も
暴走族もいっしょやね！
管理者もそやけど、
集会もネーミングセンス悪すぎ！！
(´･_･`)
そやから有名無実になる
マンションも少なくないんやろね。
 
そういや、
どこかの国の国会もそうや！
有名無実！！

某国憲法第41条
国会は、国権の最高機関であって、
国の唯一の立法機関である。

たしかそう書いてあった気がするσ(´┰｀=)

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引き算

お題
引き算？？

いやいや慣れましょうね(´∀｀)
前回の
共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
＝共用部分の変更（軽微変更を除く。）
＝重大変更
ですね。
もう大丈夫ですね。

この手の表現いっぱいありますね。
ようは、上記例で行くと、
変更は、「重大」か「軽微」かしかないという意味で、
引き算表現したに過ぎません。
他では、
「復旧決議に賛成した区分所有者以外の区分所有者」
＝そやから「反対者」だと思いますよ(￣▽￣;)

「電気事業の用に供する電気工作物
及び一般用電気工作物以外の電気工作物」
＝自家用電気工作物
です。(´ε｀；)
＝ビルの屋上にあるキュービクルなんかがそう。
（注）
この自家用電気工作物は、
日常感覚でいう「自家用」でなく、
事業用なんだけど、比較的小さいものなんですね。
けっして、家庭用ではないんですよ。
家庭用は、「一般用電気工作物」ですから。

（カメ山）
は～？
？？？
はぁ～？
わし…
この国に生まれたことと
日本語が母国語であることを
今恥ます！！
「公正証書等」
と
「公正証書」
は
違うんやろ！
「消防署からきました」
はアウトやけど、
「消防署の方から来ました」
はセーフ？
はい、はい。
国家詐欺！
法律自体が詐欺やん！！
そら
この国から詐欺なんか
なくなれへんて！！！

（亀田）
もうやめようね！！

①定期建物賃貸借契約とするときは、契約を公正証書等によるなど書面でしなければならない。（管06-44-02）
②定期建物賃貸借は、必ず公正証書によってしなければならない。（管09-45-02）
③定期建物賃貸借は、何らかの書面を持ってすればたり、公正証書による必要はない。（管10-44-01）


①○書面要求はそのとおり
　　　公正証書には限ってないから。
②×だから、公正証書に限定すると×
③○

借地借家法３８条１項
期間の定めのある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。

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