区分所有法11 管理者①

現に世にあるマンションの理事長さん
これが、区分法でいうところの「管理者」です。
もはや、ネーミングセンスはゼロですね。
余談ですが、先日、行政書士の仕事で
許可申請時に、
古物商関係で「管理者」、
看護事業申請でも「管理者」
の専任を要求されました。(ｰｰ;)
世の中に、一体何種類の
法律上の管理者がいるのか…

話、区分法に修正しましょう(^_^;
まぁ、「管理者」は、一番の偉いさん。
でいいんですが、
法上は、義務ばかりでありまして。

今日は、選任方法などなど。


区分法第25条（管理者選任及び解任）
１　区分所有者は，規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて，管理者を選任し，又は解任することができる。
２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは，各区分所有者は，その解任を裁判所に請求することができる。

それだけなので、
管理者
・専任は任意
・人数・任期の定めなない
・法人であっても管理者になること可能
・資格は特にないので、区分所有者以外でも可能
・別段の定めがなければ、
　集会普通決議で選任・解任

過去問です。

①管理組合に管理者を置かなければならない。（マ06-31-1）
②管理者の任期は2年であるが、規約で3年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。（マ07-2-イ）
③ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、株式会社を管理者に選任することができる。（管02-33-3）
④管理者の選任又は解任は、規約で定めても、規約により設置された理事会で決議するものとすることはできず、集会で決議しなければならない。（マ04-4-1）
⑤管理者の選任又は解任は、区分所有者及び議決権の各3分の2以上の多数による集会の決議で決する旨の規約の定めは無効である。（管06-32-2）

①×
②×
③○
④×
⑤×

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区分法10 管理組合（法人）

管理組合は、法人となることもできます。
法人にするしないは、任意です。
法人というのは実在するわけではないのですが、
法人は、
権利義務の主体になります。

管理組合法人は、
その名で、
管理組合法人名義で不動産登記が可能である。
財産が管理組合法人自体に帰属する。
管理組合法人が区分所有者を代理する。

過去問です。

①共用部分に関する損害保険契約に基づく損害保険金の請求及び受領は、法人自身が行う。（管07-36-4）
②管理組合法人の理事は、その職務に関して区分所有者を代理する。（マ05-10-1）

①○（正解肢）
②×　理事ではなく、法人自身が代理する。

そのままですね。
でも、こんなそのままの知識が、
試験では混乱してしまいます。

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区分法９ 管理組合

今回は、管理組合について。
世間一般的に言われている
マンション管理組合とイメージ的に合致します。
ただ、マンションによっては、別組織として、
存在することのある、
「自治会」≒主に地域活動や冠婚葬祭の世話的地域会
「理事会」≒区分所有者で当番、選挙で回ってくる代表会
とは、分けて考えてください。

マンション「管理組合」は、
その名のとおり組合ですが、
民法規定上の組合とは、
少し、概念を異にします。

・区分所有者が二人以上いるときには、
　当然結成され、
・区分所有者は、当然に組合員になる。
・区分所有者でなくなれば、当然脱退。
・管理者等の代表者がいる場合は、
　「権利能力なき社団」として
　訴訟等において当事者能力が認められる。

最後の「権利能力なき社団」っていうのが、
イマイチ意味不明でしょうが、
“社団（法人）ほどしっかりした権利能力はないが、
　他の団体（自治会、理事会）より団体能力がある”ということです。
（法学上の言葉ですが、ネーミングセンスに悪意を感じますね(*´д｀*)）

過去問やれば、少し、わかるのでは

①管理組合の理事会は、管埋組合に係るマンションの管理に関する訴訟について、区分所有法の規定によれば、当事者適格を持つことがない。（マ01-33-1）

②管理組合は、管理組合法人であるか否かにかかわらず、民事訴訟において、原告又は被告となることができる。（マ01-31-1）

①○（正解肢）
②○

ようは、管理組合に代表者等がいる場合は、権利能力なき社団として、
訴訟の名宛人になれるということです。
対して、理事会や自治会は、その団体活動としてトラブルが起こっても、理事会、自治会の名で訴えることも訴えられることもできない。
てな感じでしょうか。

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区分法８ 規約③

今回は少し特殊な規約について。
特殊といっても規約であることには違いはありません。
いわゆる「公正証書規約」についてです。

区分法第32条（公正証書による規約の設定）
　　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，公正証書により，第４条第２項，第５条第１項並びに第22条第１項ただし書及び第２項ただし書（これらの規定を同条第３項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

この区分法は、準用規定が多いので、補足修正してみます。
区分法第32条（公正証書による規約の設定）
　　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は，公正証書により，
第４条第２項（規約共用部分）
第５条第１項（規約敷地）
第22条第１項ただし書（専有部分と敷地を分離処分可能とする定め）
同条第２項ただし書（敷地利用権の割合）
の規約を設定することができる。

本来、規約というのは、複数の区分所有者の存在が前提ですが、
分譲前（通常、建設会社、マンション販売会社の単独所有）に
決めておいたほうが、トラブルが少ないこともあります。
分譲もスムーズに行きます。
そこで、一定事項ですが、分譲前に規約を定めることができるとしました。
ただし、後のトラブルを避けるため「公正証書」という要件をつけています。
過去問から、

①既存のマンションの専有部分をすべて購入し、その専有部分の全部を分譲する予定のマンション業者は、区分所有法第32条の規定に基づき公正証書による規約を設定することができない。（マ06-8-1）


①○（正解肢）

この規定は、当初の分譲会社等「最初」に所有する者に限定しています。
一番のひっかけですので、注意してください。

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区分法７ 規約②

規約設定は、任意ですが、
設定するには、
重い決議である特別決議が必要です。
設定にも、変更、廃止にもです。

区分法第31条
１　規約の設定，変更又は廃止は，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において，規約の設定，変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは，その承諾を得なければならない。

特別決議であり、本条項からも、その決議要件について、別段の定めはできません。確認はしておきましょう。

試験によく出るのは、本条後段部分。
「特別の影響を及ぼされる者」がいれば、
特別決議に加えて、
その者の承諾がいるということです。
では、その「特別の影響」とは？
過去問から。

①ペットの飼育につき何ら定めがない場合において、ペットの飼育を制限する旨を定めるときは、既にペットを飼育している区分所有者の承諾は不要である。（管02-41-2）
② ピアノ演奏につき何ら定めがない場合において、夜間のピアノ演奏を制限する旨を定めるときは、ピアノ演奏を行う区分所有者の承諾は不要である。（管02-41-3）
③特定の区分所有者が無償で使用している駐車場について、集会の決議で有償化すること及びその額を決定することができる旨を定める場合、その者の承諾が必要となる。（マ05-8-2）


①○
②○
③×

全て、特別の影響がある者とは言えず、承諾は不要ということです。
この特別の影響を及ぼされる者の承諾というのは、
ある意味、多数決の修正として、
その者に、拒否権を与えているものです。
そう考えると、拒否権行使は、
かなりの影響を及ぼされる場合に限定されて当然です。
裁判の基準も、
「一部の区分所有者が受任すべき程度を超える不利益を受ける場合」
としています。

マンション管理士の試験では、多少微妙な判例事例が出題されますが、
過去問事例をある程度覚えてしまったほうがいいでしょう。
かなり不利益を被る場合に限定されるという点から推測し、
他の肢との均衡を考えて解答しましょう。

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区分法６ 規約①

今回から、「規約」に関して考えていきます。

規約、一言でいうと、
そのマンションにおけるローカルルールです。
一律ルールである区分法と異なる場合は、
もちろん、規約が優先します。
ただ、
何でもかんでも、
規約で定めを出来るわけではありません。

規約で定めることができる事項は、
１　共用部分、専有部分、敷地、付属施設に関する
　区分所有者間の管理・使用（方法、費用負担等）に関する事項
２　区分法で「規約で別段の定めができる」等として、
　個別に認められている事項
に限ります。

 ２は、区分法で、
例えば、
「～　～専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを
分離して処分することができない。
ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。（22条１項）」
「区分所有者は、規約に別段の定めがない場合に限り、
集会によって、管理者を選任し、～　～（25条１項）」
というように、直接別段の定めをしていいと規定がある場合です。
どの規定が、ＯＫなんだっけな？となるものの、
可否は明確です。
可否がやや不明確なのが、１ですが、
過去問から、

①近隣住民との協定に基づく電波障害防止設備の維持管理費を区分所有者が負担する旨の規約の定めを変更し、近隣住民に負担させることとする旨を規約に定めても、近隣住民に対して効力は生じない。
②規約を改正し、管理費等の支払義務について、賃借人も区分所有者と連帯してこれを負担しなければならない旨の定めを置いても、賃借人に対する効力は生じない。

①○
②○

区分所有者、その承継人、占有者以外の者をまきこんだ使用・管理事項は定めることができません。（①）
また、賃借人等の占有者も、規約を守らなければなりませんが、あくまで管理事項、用法であり、賃借人の費用負担について定めることはできません。(②）

区分法第30条
１　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は，この法律に定めるもののほか，規約で定めることができる。
同法第46条
　規約及び集会の決議は，区分所有者の特定承継人に対しても，その効力を生ずる。
２　占有者は，建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき，区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

規約事項に関しては、
学習がある程度進んでから、
明確にするようにしたほうが効率的ですよ(´∀｀)

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区分法５ 区分法の本質③

前回の続き、
専有部分の制限です。
使用方法に関して、制約として、
共同利益違反をしてはならないことと、
今回は、

《規約・集会で定められた用法に従わなければならない》

ということをとりあげます。
具体例の方がイメージしやすいですよね。
「動物飼育禁止」や「用途を居住限定」にしている規約が挙げられます。

これもルールだから、
当たり前といいたいのですが、

この規約・集会で定めた事項は、
約束の当事者（決議した区分所有者）以外に、
そのマンションを、
後に購入した者等(特定承継人）にも及んでいきます。

実は、ここが肝で、
当事者間の特約は、
その当事者間しか効果がない。
これが原則です。
規約や集会も、その人たちのルールであり、
第三者には関係ないことなのですが、
その占有者（賃借人）や、後の特定承継人（購入者等）には、
規約・集会決議を守らすよう、
法でしっかり規定しています。

区分法第46条
　規約及び集会の決議は，区分所有者の特定承継人に対しても，その効力を生ずる。
２　占有者は，建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき，区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

過去問から、

①区分所有者は、区分所有法第３条の団体の目的と一致する範囲での規約又は集会の決議に基づく債権であれば、共用部分等に関するものに限られず、専有部分に関するものであっても、特定承継人に対して請求することができる。（09-03-3）
②管理者は、区分所有者との特約により管理者に報酬を支払うことが合意されている場合は、当該管理者が区分所有者に対して有する報酬請求に係る債権について、特定承継人に対して請求することができる。（09-03-4）



①○
②×（正解肢）

ほとんどの人は、この二つの肢で二択になり、
どちらを選んだかはほぼ同数でした。
ただ、合格者に限れば、
きっちり②が誤りと選択できた思います。

知識を覚えているだけでは、たどり着けない問題ですし、
実をいうと、さらに深い論点を含んでいます。
が、
規約・集会の特性を考えれば、
どちらが正しいか誤りか
なんとなくですが…
推測できますよね。

それでかまいません。

マンション管理士の試験では、この問題のように、
一見思考力が問われるているような問題が出題されますが、
そのベースは、基本知識なんですね。
それと、区分所有法の本質から正解できたりします。

これが、また悩ましい…

もはや、マン管試験は、
過去問では、太刀打ちできない…
巷で囁かれたりします。
それで、方向外の勉強に走ったりしがちですが、
昨年を例にすると、
純粋な区分所有法12問出題のうち、
高度な思考を要する問題は、
たった一問です。
他は、過去問及び基本の基本知識でした。
やはり過去問です。
軸はブレずに行きましょうヽ(￣▽￣)ノ

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